El año 2025 pasará a la historia del sector inmobiliario español como uno de los más intensos, contradictorios y reveladores de las últimas décadas. Si el mercado de la vivienda había mostrado síntomas de recuperación desde mediados de la última década, el pasado ejercicio ha consolidado tendencias estructurales que marcarán las decisiones de compradores, vendedores, inversores y promotores durante años.
Sin duda, el dato más llamativo ha sido el aumento significativo de precios en todo el territorio español. Según los últimos informes, la vivienda usada aceleró su crecimiento durante 2025 alcanzando una subida interanual del 16,2%, con incrementos trimestrales de casi el 5% en los últimos meses del año, lo que sitúa los precios en niveles históricos, nunca antes vistos en nuestro país.
Este crecimiento no ha sido homogéneo, en ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia, Sevilla o Málaga , los valores han sobrepasado máximos previos, con subidas en todas ellas. Por ejemplo, Madrid y Valencia superando incrementos de dos dígitos y otras grandes ciudades como Sevilla o Málaga mostrando aumentos significativos durante 2025.
Según Antonio Ortiz, director general de SAFTI España, "la demanda sigue siendo intensa, pero la oferta no da abasto. El mercado está marcado por un desequilibrio persistente, una demanda sólida y creciente frente a un parque de viviendas insuficiente, especialmente en zonas urbanas atractivas que ha presionado los precios al alza y ha hecho que el acceso a la vivienda sea cada vez más complicado para amplios segmentos de la población".
Puede decirse también que el peso de la inversión internacional se ha vuelto más notable. Los compradores extranjeros siguen siendo un actor de peso, especialmente en ubicaciones de lujo y en zonas costeras, donde la vivienda no sólo se considera un hogar, sino también un activo de inversión seguro y atractivo a nivel global.
Mirando hacia 2026, los pronósticos apuntan a una dinámica más moderada pero persistente de crecimiento de precios. Instituciones como BBVA Research proyectan que los precios de la vivienda continuarán al alza, con incrementos esperados de alrededor del 5–7% a nivel nacional, aunque con diferencias regionales claras.
"Este crecimiento más contenido no implica que los precios vayan a descender, sino que la intensidad de las subidas se moderará por un ajuste natural del mercado ante la preocupación por la asequibilidad y la posible retracción de algunos compradores potenciales ante valores ya muy elevados", matiza Antonio Ortiz.
En las grandes áreas metropolitanas como Madrid y Barcelona, donde la demanda sigue superando con creces a la oferta, los precios seguirán siendo elevados y con tendencia alcista. En Madrid, por ejemplo, se estima que el precio medio por metro cuadrado podría acercarse o superar los 4.700€/m² en determinadas zonas clave durante 2026.
La situación en otras ciudades como Valencia, Sevilla o Málaga también muestra signos de estabilidad con crecimiento moderado, impulsado tanto por la demanda local como por la atracción de compradores que buscan calidad de vida y oportunidades de inversión, en ciudades con precios relativamente más ajustados que las grandes metrópolis.
Para el director general de SAFTI "la escasez de vivienda, especialmente nueva y accesible, seguirá siendo la principal barrera para que el mercado funcione de forma equilibrada. A pesar de que la construcción residencial está aumentando gradualmente, está lejos de cubrir las necesidades de una población en crecimiento y altamente urbanizada".
En este sentido, 2026 será un año en el que la decisión de compra seguirá siendo estratégica, esperar a una posible corrección de los precios en zonas secundarias o apostar por mercados emergentes dentro del propio país. En cuanto a los vendedores, la presión al alza de los valores sigue ofreciendo oportunidades para materializar plusvalías importantes, aunque será clave ajustar expectativas de precio al estado real del mercado local para no frenar transacciones.
"Desde una perspectiva de política pública, urge que se impulsen medidas que incentiven la construcción de vivienda asequible y que favorezcan un entorno regulatorio estable que fomente tanto la inversión, como el acceso para hogares de renta media y joven", concluye Antonio Ortiz.
